Augen auf beim Hauskauf!

Durch Einsicht in aktuelle Unterlagen der Gebäudeversicherung, Sanierungsstau leichter erkennen.

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie will gut überlegt sein. Passen die eigenen Ansprüche und Vorstellungen von einem zu erwerbenden Haus mit den Gegebenheiten des angebotenen Objektes überein? Das Exposé eines beauftragten Immobilienmaklers gibt Auskunft über die wichtigsten Eigenschaften der Immobilie, dem Baujahr, der Bausubstanz, der Größe, der Nutzung, der Ausstattung und der Heizung bis zu der Energieeffizienzklasse. Im Zweifel lassen sich Kaufinteressenten von Architekten und Bausachverständigen vor den Kaufvertragsverhandlungen beraten, um nicht von verdeckten Mängeln an der Bausubstanz sowie hohem, nicht einkalkuliertem Sanierungsaufwand überrascht zu werden. Bausachverständige erkennen auch die nicht auf den ersten Blick sichtbaren bautechnischen Mängel und sie können den erforderlichen Sanierungsaufwand kalkulieren. Bei Altbauten addiert sich der Sanierungsaufwand nicht selten auf Kosten von zusätzlich 50 Prozent auf den ausgewiesenen Kaufpreis.

Hinweise zum Zustand der Immobilie?

Eine zusätzliche Möglichkeit, Hinweise zum Zustand der Immobilie zu erhalten, bieten unter Umständen Auskünfte des Verkäufers zum Versicherungsschutz der zu erwerbenden Immobilie.

• Der Käufer sollte sich frühzeitig die aktuellen Versicherungsunterlagen zur Gebäudeversicherung zeigen lassen. Da es keine Versicherungspflicht für private Immobilien gibt, liegt die Absicherung des Hauses in der Entscheidungshoheit des Eigentümers, ob er seine Immobilie gegen die Grundgefahren Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser und Elementarschäden versichert.
  


• Kann der Verkäufer keinen Versicherungsschutz für das Wohngebäude vorweisen, sind kritische Fragen des Kaufinteressenten im eigenen Interesse geboten, um sprichwörtlich nicht die Katze im Sack zu kaufen. Vielleicht hat der Gebäudeversicherer die Verbundene Wohngebäudeversicherung des Hauses wegen Schadenhäufigkeit gekündigt, weil mehrere Leitungswasserschäden reguliert wurden, oder häufiger Sturmschäden gemeldet wurden.
  


• Eine Auskunft des Gebäudeversicherers zu den Schäden am Haus über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren hilft, sich ein Bild von dem Zustand der Immobilie zu machen. In jedem Fall wird damit ein unerkannter Sanierungsstau entdeckt.
  

Kein Versicherungsschutz vorhanden

Wer ein Haus ohne bestehenden Gebäudeversicherungsschutz erwirbt, wird es mit unter schwer haben, einen Versicherer für einen neuen Gebäudeversicherungsschutz zu finden. Erfahrungsgemäß werden Versicherer bei fehlender Gebäudeversicherung sehr vorsichtig, ein Angebot abzugeben. Nur mit Einschränkungen und gegebenenfalls zu höheren Beiträgen sind sie bereit, für ein nicht gegen die Gefahren Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser versichertes Haus Deckung zu bieten. Diesen erschwerenden Umstand sollte der Erwerber bei den Kaufverhandlungen kennen. Besteht kein Versicherungsschutz, ist der Käufer berechtigt, ab dem Tag, an dem laut Kaufvertrag Lasten und Nutzen auf ihn übergehen, eine Verbundene Wohngebäudeversicherung mit den versicherten Risiken Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser und Elementar in seinem Namen für die Immobilie abzuschließen. Dieser Tag der Gebrauchsübergabe liegt häufig Monate vor der späteren Grundbuch-Eintragung.

Bestehenden Gebäudeversicherungsschutz auf Aktualität prüfen

Ist das erworbene Haus gegen die aufgezählten Gefahren vom bisherigen Eigentümer versichert worden, kann der bestehende Gebäudeversicherungsschutz auf Aktualität überprüft werden. Wenn die Versicherungssummen nicht ausreichend sind, um die möglichen Kosten der Schadenbeseitigung und des Wiederaufbaus zu ersetzen, sollte sich der Erwerber um eine Neuordnung des Versicherungsschutzes kümmern.

Bei bestehender Wohngebäudeversicherung wird der Käufer erst mit der Eintragung in das Grundbuch Versicherungsnehmer, von nun an ist er der Vertragspartner und offizielle Ansprechpartner des Versicherers. Der Erwerber teilt die Grundbuch-Eintragung durch Vorlage des Grundbuchauszugs umgehend dem Versicherer mit. Der Käufer kann ab diesem Zeitpunkt ein vierwöchiges Sonderkündigungsrecht nach § 96 VVG gegenüber dem Gebäudeversicherer mit sofortiger Wirkung ausüben und das Haus ab diesem Zeitpunkt bei einem anderen Versicherer versichern.

Häufig empfiehlt sich aber, das Gebäude zu aktualisiertem Versicherungsschutz bei dem bisherigen Versicherer vorerst weiterzuführen. Der Verkäufer hat mit dem Verkauf der Immobilie noch kein Kündigungsrecht gegenüber dem Gebäudeversicherer. Er schuldet dem Versicherer den Beitrag zur bestehenden Gebäudeversicherung bis zum Tag der Grundbuch-Eintragung des Käufers. Im Kaufvertrag können hierzu abweichende Regelungen zu Lasten des Käufers vereinbart werden.

Wohngebäude-Versicherung

Das eigene Haus ist mehr als wertvoll. Schützen Sie es mit einer passenden Absicherung.

Anders sieht es bei der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung aus.

Hier endet mit Grundbuch-Eintragung das Versicherungsvertragsverhältnis zwischen Versicherer und dem Alteigentümer wegen Risikofortfalls. Der Erwerber ist nicht an den Altvertrag gebunden. Er kann beim selbst genutzten Einfamilienhaus auf seine Privathaftpflichtversicherung vertrauen oder für das vermietete Haus eine eigene Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung:

RAin Ingrid Jordan-Berger
GET Service GmbH